2014-07-30 - UTG

29 июля в ИА «Униан» состоялась пресс-конференция на тему: «Обзор рынка торговой, офисной, гостиничной и жилой недвижимости за 1 полугодие 2014 года»

Докладчиками  на данном мероприятии были Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG и Константин Олейник, старший аналитик Департамента стратегического консалтинга компании UTG.

По информации специалистов компании UTG, драматические общественно-политические события, активные военные действия, глубокая девальвация национальной валюты привели к общей стагнации экономики, падению ВВП, росту уровня инфляции и государственного долга, сокращению доходов и покупательской способности населения. Так, согласно официальных данным, Валовый Внутренний Продукт в Украине за первый квартал составил  3130,47 млн. грн. По итогам года правительство прогнозирует падение ВВП страны на 5%.

Государственный долг, по данным министерства финансов Украины, по состоянию на 1 мая составил  608,9 млр. грн..При этом в структуре государственного долга внутренний долг составляет 292 млрд. грн., внешний - 316,9 млрд. грн. И в мае 2014 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс промышленной продукции составил соответственно 98,4% и 97,9%, по итогам января-мая 2014 г. - 95,4%. Это в свою очередь повлекло за собой падение ВВП Украины в I квартале текущего года на 1,1%.

В строительстве, согласно данных государственной статистики, в январе-мае 2014 г. было выполнено строительных работ на сумму 17 млрд. 325,8 млн. грн., что на 6,5% меньше показателей аналогичного периода прошлого года. Все вышеперечисленное, по словам Виктора Оборского, приводит к тому, что «на фоне низкой конкурентоспособности, высокой энерго- и импортозависимости в стране сохраняются существенные непрогнозируемые риски для развития бизнеса. Как следствие, отмечается значительное снижение деловой активности в сегменте торговой недвижимости: «замораживание» проектов, сокращение планов развития сетей, падение товарооборотов, снижение арендных ставок и рост вакантности».

Так, на конец 1 полугодия 2014 года в Киеве функционируют 4 региональных, 24 окружных, 9 районных, 12 специализированных торговых центров и 21 отдельностоящих гипермаркетов. Согласно классификации ICSC, без учета малых магазинов площадью до 5тыс.м2 и гипермаркетов, совокупная площадь торговых объектов составляет 1 023 319 м2, что соответствует показателю 356,6 м2 на 1000 жителей по уровню насыщенности качественными торговыми площадями.

На рынке торговой недвижимости Киева заявлено около 30 проектов ТРЦ общей арендуемой площадью порядка 1,57 млн. м2 на разных стадиях готовности (этап проектирования, начало строительства, приостановленное строительство) с возможным открытием в 2015-2017 годах. Заявленные крупноформатные профессиональные ТРЦ являются главными объектами перспективного развития для украинских и зарубежных торговых сетей. Их введение в эксплуатацию приведет к качественного росту рынка и (при условии улучшения благосостояния населения) будет способствовать дальнейшей экспансии международных ритейлеров.

По прогнозам аналитиков компании UTG, общее рыночное предложение торговых объектов Киева по итогам 1 полугодия 2014 году пополнилось вводом в эксплуатацию ТРЦ «Атмосфера» и ТЦ «Appetite» арендуемой площадью 33 934 м2. Общий объем предложения качественных торговых площадей в Киеве составляет 1 027 253 м2, что соответствует показателю 356,6 м2 на 1000 жителей. До конца 2014 года ожидается к открытию также ТРЦ «Проспект» (GLA = 41 400 м2) и ТРЦ «Радуга» (GLA = 7 000 м2).

В связи с нестабильной, слабопрогнозируемой ситуацией в Украине задекларированные даты открытия части объектов были смещены на более поздние сроки. На 2015 год заявлены к открытию ТРЦ «Respublika», «Blockbuster Mall», «Lavina Mall», «Podol Mall», ТЦ на ул. Вербицкого и на ст.м. «Героев Днепра». Совокупная арендуемая площадь объектов - 424 500 м2. На конец первого полугодия 2014 года наблюдается оживление потребительской активности, стабилизация объемов товарооборота операторов, активизация заключения сделок по аренде. Наблюдается ротация арендаторов - retail-операторы оптимизируют свой бизнес путем переезда магазинов из нерентабельных и их открытия в более успешных ТРЦ.

Продолжится экспансия зарубежных операторов на рынок Украины: в 1 полугодии 2014 года в стране открылось 10 новых международных брендов. Экспансия национальных и зарубежных операторов связана преимущественно с развитием в городах-милионниках.

Традиционно, Киев остается ключевым регионом в планах развития ритейлеров, при этом, набирают популярность западные регионы страны (в особенности г.Львов). Но, несмотря на это, по результатам 1 половины года, уровень вакантности в киевских ТЦ вырос до 3,3%, что связано с закрытием некоторых магазинов, уходом с рынка части иностранных компаний, активной ротацией арендаторов в более качественные объекты. В наименее востребованных объектах уровень вакантности может превышать 50%.

Столичный рынок офисной недвижимости по результатам первого полугодия существенно увеличился. Объем завершенный проектов составил 92 910 м2,  в структуре которого доминируют объекты класса «В»: БЦ Форум Виктория Парк - 2 очередь, по адресу пер. Ахтырский, 7, GLA 16 000 м2; БЦ  Лагода, ул. Полевая, 21, GLA 18 000 м2; БЦ Сигма, бул.И.Лепсе, 6, GLA 18 000 м2; Офисный центр Доминион GLA 8 810 м2.

Общий объем площадей класса «А»  увеличился благодаря открытию БЦ IQ Business Center, арендуемой площадью 32 100 м 2. Таким образом, общее рыночное предложение качественных офисных помещений в Киеве  на данный момент составляет 1 580 510 м2. По информации Виктора Оборского, «текущее состояние офисного рынка характеризуется высокой активностью девелоперов, влияющей на рост нового предложения.

По итогам первого полугодия 2014 г. прирост предложения на рынке офисной недвижимости Киева составил 92 100 м2 в пяти  объектах. В структуре нового предложения доминируют объекты класса «В». Тем не менее, тенденцией текущего года является сворачивание девелоперской деятельности в офисном сегменте в следствие низкой инвестиционной привлекательности. Происходит завершение текущих проектов при отсутствии новых.

В 2015 прогнозируется ввод в эксплуатацию крупнейшего БЦ класса «А» Sky Towers (GLA - 130 000 м2 что составит высокую конкуренцию действующим БЦ и повлечет за собой стремительное увеличение вакантности в данном сегменте и снижение арендных ставок. На рынке сохраняется существенный дисбаланс спроса и предложения. Объем рыночного поглощения по итогам 1П 2014г составил 21 000 кв.м ,что на 45 % ниже аналогичного периода прошлого года.

Почти все сделки являются переездами присутствующих на рынке компаний. По итогам первого полугодия 2014 г.  практически все трансакции завершены в  Бизнес-центрах «В» класса, в лидерах по объему поглощенных офисных площадей  остаются международные компании наиболее развивающих сфер деятельности: it, консалтинговые (юридические, страховые), fmcg, производственные, телекоммуникации.

Крупные компании (от 5000 м2) в качестве альтернативы аренды рассматривают покупку офисного здания или же строительство офисного центра «под себя». Но вакантность офисных помещений столицы продолжает расти. Средний уровень для класса В составил 19,5%, для класса А 30%. Вследствие девальвации гривни и сокращения спроса уровень арендных ставок, выраженных в долларах, снизился в среднем на 25%», - отметил аналитик.

В отношении гостиничной недвижимости, по данным Всемирной туристской организации ООН (ЮНВТО, UNWTO) и статистической информации Мирового банка (World Bank) Украина входит в первую 20 стран-лидеров мира по объемам привлечения туристов. Ежегодно нашу страну посещает более 20 млн. гостей из других стран. Согласно данных Государственной статистической службы, в 2013 году Украину посетили 24,7 млн. чел, что на 1,7 млн. чел. больше, чем в 2012 или на 7,2% в относительном выражении.

Наиболее привлекательными городами Украины туристы находят Львов, Одессу, Киев. Тем не менее, по словам Константина Олейника, «в 1 полугодии 2014 года наблюдалась тенденция к уменьшению объемов авиаперевозок: спад туристической и деловой активности привели к отмене заявленных ранее слотов, снижению загруженности рейсов. По предварительным прогнозам Госавиаслужбы, в  2014 году ожидается снижение пассажиропотока в целом по Украине на 30%».

Поэтому, как прогнозирует аналитик, нестабильная экономическая ситуация, вооруженные конфликты в Киеве и на востоке страны, аннексия Крымского полуострова привели к уменьшению количества туристов посещающих Украину, а сворачивание бизнеса и уход с рынка некоторых иностранных компаний, сокращение рабочих мест и падение реальных доходов украинцев способствуют отказу граждан от путешествий / командировок внутри страны и в столицу.

Так же неразвитая туристическая инфраструктура Киева и Украины в целом снижают время пребывания туристов в стране и, соответственно, период их проживания в гостиницах. Киевский гостиничный рынок становится весьма конкурентным - обеспеченность Киева гостиницами и другими местами размещения соизмерима с развитыми городами Европы с учетом количества посещающих город туристов. Так же продолжает наблюдаться рост доли номерного фонда гостиниц высокого сегмента (4* и 5*) до 30%, в условиях сокращения платежеспособного спроса и введения большинством компаний политики по сокращению затрат.

Как результат - дисбаланс спроса и предложения. Можно прогнозировать качественные изменения рынка при сохранении количественных показателей (номеров гостиничного фонда) - усовершенствование / реконструкция существующих гостиниц введенных в эксплуатацию во времена СССР, переход устаревших и несетевых гостиниц под управление национальных и международных сетевых операторов.

На фоне роста конкуренции между гостиницами и падения количества посещающих город туристов, наблюдается недостаточная заполняемость номеров на уровне исторического минимума, что приводит к необходимости коррекции стоимости проживания в виде акций лояльности, подарков, скидок, прямого снижения цен и, в свою очередь, заставляет отельеров прибегать к крайним мерам - вынужденному полному, временному (на ремонт, реконструкцию) или частичному (отдельного или нескольких этажей) закрытию управляемых объектов для сокращения операционных расходов и минимизации уровня затрат.

В результате совокупного негативного влияния внешних факторов и падения коэффициента заполняемости, доходность в пересчете на номер в киевских гостиницах продолжает демонстрировать снижение. Учитывая задекларированные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы гостиницы, при существующих экономических и политических проблемах в Украине, ситуация может усугубиться и негативные тенденции к ухудшению показателей продолжатся.

По жилой недвижимости среди регионов Украины по объемам принятого в эксплуатацию жилья, Киев (181,9 тыс. м2) и Киевская область (306,3 тыс. м2) занимают совокупно около четверти (24,3%) всего введенного в эксплуатацию жилья в стране (2,008 млн. м2 или 2,35  млн. м2 включая АР Крым и Севастополь) в 1 квартале 2014 года.

При этом, объем введенного в эксплуатацию жилья в г. Киеве практически не изменился и остается на прежнем уровне (в 1 квартале 2013 года в Киеве было введено 179,1 тыс. м2, прирост составил 1,6% или 2,8 тыс. м2), а изменение в Киевской области составило 121,8% или 168,2 тыс. м2 относительно аналогичного периода 2013 года (фактическое значение 138,1 тыс. м2). Также среди лидеров по приросту объемов жилья в Украине: Ивано-Франковская (254 тыс. м2, +164%), Львовская (208,1 тыс. м2; +123,4%) и Хмельницкая (81,2 тыс. м2, +106%) области.

Однако, как отметил Конастантин Олейник, несмотря на снижение средней цены в июне 2014 года относительно декабря 2013 года в долларовом эквиваленте на $55 (или -2,9%) до $1851 за 1 м2, средняя цена в гривнах увеличилась на 6 561 грн (+43,1%) до 21 786 грн за 1 м2. Аналогично изменились цены и по отдельным районам г.Киева - падение стоимости в долларах США (кроме Подольского, продемонстрировавшего рост на 1,4%) и наблюдался их существенный рост в национальной валюте.

«Однако, Несмотря на падение спроса, цены на рынке вторичной недвижимости в долларовом эквиваленте снижаются незначительно (-2,9% с начала года), при росте стоимости в гривнях на 43,1%. Фактическое снижение цен в иностранной валюте на вторичном рынке жилой недвижимости на практике оказывается более высоким в процессе окончательного торга с реальными покупателями.

На протяжении 1 полугодия 2014 года на первичном рынке жилой недвижимости наблюдалось использование застройщиками разнообразных «акций лояльности» направленных на смягчение изменившегося курса гривны относительно доллара США и оживления спроса. При условии нормализации экономического и инвестиционного климата, достижения макроэкономической стабильности следует ожидать возобновление девелоперской активности.

Так же продолжится тенденция к переориентации покупательского спроса на рынок первичного жилья и роста доверия к новостройкам, обусловленных качественными изменениями на рынке девелопмента жилой недвижимости и большей реалистичностью и соблюдением сроков строительства и ввода в эксплуатацию объектов.

При этом современные проекты характеризуются меньшими площадями квартир, более рациональными планировками, улучшеной внутренней инфраструктурой. Будет наблюдаться рост средней эффективной ставки в гривне по ипотечным кредитам и сокращение доли покупок с привлечением банковского финансирования. А так же сокращение количества банковских учреждений предоставляющих кредиты на покупку жилья как на первичном рынке (на 4 банка), так и на вторичном рынке (на 8 банков)».